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Shibaura Asset Value

Shibaura Asset Value
芝浦の資産性

躍動を続ける、
「港区・芝浦」の価値。

国家レベルの大規模な再開発が進展※1する港区・芝浦エリアは「高輪ゲートウェイ」駅の開業もあり、さらなる発展が期待できるエリアです。
そのようなエリアでは新築タワーマンションの資産価値はどのように変動していくのでしょうか?
不動産データのプロ井出武さんにお話しを伺いました。

航空写真航空写真
航空写真
  1. 2020

    WATERS takeshiba※1

    文化・芸術の発信拠点の機能を核とし、竹芝の地域資産である水辺を活かしたまちづくりを検討。

  2. 2020

    東京ポートシティ竹芝※1

    業務棟と住宅棟からなる全体延床面積約20万㎡の国際ビジネス拠点を創出。歩行者デッキなどの整備を行い、防災対応力を完備した竹芝地区に。

  3. 2021

    浜松町二丁目4地区計画
    世界貿易センタービルディング
    南館※1

    「浜松町」駅周辺の交通結節機能の強化を図り、全体延床面積約28万㎡の国際的なビジネスセンターを創出。2021年に南館が竣工。

  4. 2023

    (仮称)芝浦一丁目計画※1

    4haを超える土地にオフィス・ホテル・住宅・商業施設等からなる大規模複合施設の整備。未来につながる街づくりを目指す。

  5. 2023

    第一田町ビル建て替え事業※1

    JR「田町」駅付近に高さ約150m、延べ約131,000㎡の超高層ビルを建設。商業とオフィスで構成するビルへ一体的に建て替え予定。

  6. 2020

    msb Tamachi
    (ムスブ田町)※1

    JR「田町」駅東口にオフィス、商業施設、ホテル等からなる全体延床面積約30万㎡の複合ビジネス拠点を創出する先進的かつ魅力的な街づくり。

  7. 2020

    JR山手線
    「高輪ゲートウェイ」駅が開業※1

    本開業は、2024年頃の街びらき時を予定。2020年3月に暫定開業をしており、駅正面付近においてはイベント等の開催も検討中。

  8. 2025

    泉岳寺駅地区第二種
    市街地再開発事業※1

    「泉岳寺」駅に直結する超高層ビル一棟。高さ約160m、延床面積約110,000㎡の規模で、住宅のほかにオフィス・商業施設などが入居予定。

  9. 2027

    リニア中央新幹線開業※1

    多くの在来線や東海道新幹線が停車し、羽田空港や成田空港にも便のよい「品川」駅は2027年に「品川」駅発のリニア中央新幹線の開業を予定。

  10. 2024

    JR品川車両基地跡地開発※1

    約6.8haもの広大な土地に、商業施設やホテル、文化施設などが一体となった街づくりが予定中。

  11. 2032

    東京工業大学田町キャンパス土地活用事業※1

    民間施設として事務所ホテル、商業施設、保育所、産学官連携施設などが、大学施設として教育研究施設が建設予定。

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井出武(いで・たけし)1964年東京生まれ。89年マンションの業界団体に入社、以降不動産市場の調査・分析、団体活動に従事、01年株式会社東京カンテイ入社、現在市場調査部上席主任研究員、不動産マーケットの調査・研究、講演業務等を行う。

国家的プロジェクトの恩恵を受ける
港区・芝浦エリア。

港区・芝浦周辺エリアでは現在、国家レベルでの大規模再開発※1が進行中です。その再開発は過去を消し去る開発ではなく、江戸時代から続く港区の歴史に新しい価値を重ねてゆくという、非常に前向きな開発であると思います。このような開発では多くの世代間の関心をひきます。なかでも若い世代にとっては魅力的なエリアとなるにちがいなく、彼らが絶えず流入する街になるはずです。若い層の流入は大規模な商業施設や行政のサービス施設などの新設、増設を招きます。これは暮らしを豊かにするばかりか、エリア全体を活性化させ、賑わいのある街にします。その結果、住みたい街として多世代に認知されるようになっていきます。

東京23区は家賃、地価の上昇を招き、
資産価値を高める。

賑わいや利便性が向上すると、そこで暮らしたいと思う人が増えてきます。需要が増加するのですから、当然、家賃も地価も上がります。物件自体が高い収益性を有することになるのです。それは資産価値に直結しているといえます。現在まで東京23区各地で再開発が行われてきましたが、過去のデータを見ても、若い層が流入したエリアはほとんど例外なく、家賃、地価が上昇しています。家賃、地価の上昇はリセールバリュー(価格維持率)を高めます※3。将来にわたり資産性が保たれることを意味しています。

東京23区の平均㎡賃料推移(単位:円/月)※3

※3「株式会社東京カンテイ」による調査※2011年1月から2019年6月までの分譲マンション賃料推移(㎡単価)※30㎡未満のものと事務所・店舗用途は除外して集計したものです。
※2007年7月~2010年6月に新規分譲され、2018年7月~2019年6月に中古流通した分譲マンションを対象に新築分譲価格からの価格維持率(リセールバリュー)を算出※専有面積30㎡未満の住戸および事務所・店舗用ユニットは集計から除外
※4 2007年7月~2010年6月に新規分譲され、2018年7月~2019年6月に中古流通した分譲マンションを対象に新築分譲価格からの価格維持率(リセールバリュー)を算出※専有面積30㎡未満の住戸および事務所・店舗用ユニットは集計から除外

仕事と余暇の充実が図れる
アクセス環境のよさは都心ならでは。

2020年、高輪ゲートウェイ駅が開業、27年にはリニアモーターカーが品川、名古屋間で開通します。この田町・品川エリアはさらに利便性が増し、資本の再投下も行われるでしょう。まさに将来性のあるエリアになっていくと思っています。
リセールバリューを高める要因のひとつがオフィスアクセスのよさです。通勤時間は1時間以内が居住する条件のひとつになりつつあり、将来的にはそれが30分以内になる可能性があると思います。大手町、丸の内にはオフィスが圧倒的に多く、最寄り駅の田町駅からは東京駅までダイレクトに行け、オフィスアクセスのよさは抜群といえるでしょう。それに加えて銀座・お台場の商業施設へのアクセスも良好です。ここ数年、仕事と余暇、両者の充実を望む考え方が大勢を占めるようになってきました。このエリアはオフィスアクセスと商業施設へのアクセスが良好という恵まれた位置にあります。通勤時間短縮と余暇の充実という時流にもうまく乗れる物件と見ています。

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リニア中央新幹線開業※2で、
国内の移動がさらにスピーディーに。

2027年開業予定の東京(品川)―名古屋間のリニア中央新幹線。超電導リニア技術を高速鉄道に導入するのは世界初となります。時速約500kmで品川―名古屋間の所要時間が現在の約1時間30分から40分程度に短縮、大阪は約1時間程度で移動できるようになる予定で、出張や旅行がさらにスムーズになります。

高輪ゲートウェイ駅(2020年4月撮影)
JR山手線「高輪ゲートウェイ」駅が開業。

山手線30番目の新駅として「高輪ゲートウェイ」駅が2020年3月に開業。山手線の新駅は昭和46年(1971年)の西日暮里以来となり話題となっています。新駅と合わせて約13haという敷地で大規模な駅前開発も同時に進行しており、オフィスや商業施設、住居機能を併せ持つ複合ビルが建設予定※5です。

そのエリアでシンボリックな存在となる
タワーマンション。

タワーマンションはリセールバリューが良いというデータ※4があります。理由として眺望の良さや共用施設の充実度だけでなく、物件自体がシンボリックな存在になるというのもあります。そのようなタワーマンションはそこで暮らしたいという憧れを喚起します。そうなると、物件が売却されるようなら購入したいというオーダーが発生し、購入希望者がウェイティングする可能性も高まります。ですから、物件の価値が下がりづらいのです。
立地、アクセス、タワーマンションという条件のすべてから判断すると将来にわたり、資産価値は維持され、むしろリセールバリューが期待できるといえるでしょう。

東京23区 築10年中古マンション
最高階別リセールバリュー※4

※2007年7月~2010年6月に新規分譲され、2018年7月~2019年6月に中古流通した分譲マンションを対象に新築分譲価格からの価格維持率(リセールバリュー)を算出※専有面積30㎡未満の住戸および事務所・店舗用ユニットは集計から除外

外観完成予想CG
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