本物件が持つ価値｜≪公式≫THE TOWER JUJO | 十条　新築分譲マンション｜東急不動産の住まい［BRANZ（ブランズ）］

法整備によって加速した再開発の勢いは、湾岸エリアから都心部、そして西側へと移っていく。都心部であれば虎ノ門、西側であれば渋谷・池袋などが、大型再開発プロジェクトが集積する地区として有名だ。より西に向かえば、JR中央線沿線にもいくつか駅前プロジェクトが散見できる。武蔵野台地に立脚する西側エリアは、湾岸エリアに比べ災害に対する安全性について優位性があると考えられる。工場や倉庫街ではなく、従前から住宅や店舗があった場所では、景観はもとより多面的な価値の向上が実現するのは前例を見れば明らかだ。また、不動産開発のひとつの特徴として、各々が地元住民等による合意形成や事業者としての許認可取得を進める中で、まるで示し合わせたかのように時期が重なることもある。
その典型が現在の北区。おもにJR埼京線を軸とした地区で、今後数年で見違えるエリアとなるだろう。

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十条

十条

池袋

渋谷

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再開発プロジェクトの多くは、土地所有者だけでなく、周辺地域にまでそのベネフィット（役に立つこと・利益）をもたらす。対象街区内の道路幅を広く整備することは渋滞解消や災害時の活動に寄与し、空地率を上げることは景観向上や避難所の役目も担えるなど、多面的に住民・利用者らの利便の底上げにつながる。地域の防災や景観への貢献は、建物の高さや容積の緩和といった形で還元され、通常の建築制限・ルールでは実現が困難な高度利用（超高層）を叶える。利用価値の飛躍的な向上を、わかりやすく客観的に知らしめるのが「地価」だろう。再開発完了の折には、対象エリアの路線価が上昇した例は数多い。物件価格では分譲マンションが好例だ。周辺相場より割高な分譲価格でも人気を博するケースが珍しくない。理由は一つではない。大規模ゆえ「規模の経済」が働くこと、共用施設が豊富で利用価値が高まること、高層階の眺望のみならず中低層階でも広い空地率ゆえ開放感が享受できること、駅前ならではの立地の希少性が得られること、そして何よりこれが最も効果的な要因なのだが、その資産価値の高さに魅かれた富裕層の需要を集めることができるからだ。駅前再開発の分譲マンションだけが、この得難いニーズを全国から取り込むことが可能なのである。

直近の都内再開発エリアの公示地価は上昇 傾向に あることが見て取れる

地価上昇率（2012年→2021年）

勝どき：152% 武蔵小山：136% 東池袋：144%

北区そして埼京線沿線のなかで要注目のひとつが「十条」。まず、JR埼京線上のロケーションが良い。巨大ターミナル駅「新宿」と「大宮」の間、さらには「池袋」と「赤羽」の中間に位置することは、ターミナル駅特有の雑踏を避けながらも、それらの利便（アクセスの良さ）を双方とも享受することができる。新型コロナウイルス感染症拡大以後、「都心に近すぎず、離れすぎず」という新たな価値観に適合するポジションといえるだろう。さらに市場を俯瞰すれば、今後進行する少子高齢化のなかで、活力が維持しやすい沿線は、「都市と郊外をつなぐ路線」よりも、「都市と都市を結ぶ路線」だとみている。その意味で、旧国鉄のJRは注目に値する沿線だ。しかも埼京線は、近年利便性が著しく高まった路線。ターミナルとしての機能を持つ主要な山手線駅「池袋」「新宿」「渋谷」「大崎」と埼玉県の都心部「大宮」駅を結び、りんかい線にも乗り入れる。広域を走る湘南新宿ラインとの接続も良好だ。様々な切り口で立地の選定を試みても、十条は評価に値する。多くの人にそんな印象を与えるのではないだろうか。

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十条

赤羽

大山

池袋

ロケーション・立地もさることながら、十条駅前再開発の最大の魅力は、プロジェクトそのものが持つスペックの高さだ。人、車、自転車等の動線を整理した地下空間を含む駅前広場とロータリー。
建築物の基壇部に収めた商業店舗や行政施設。スケールの大きさは、再開発を観る上で重視すべきポイントになるのだが、地区面積約1.7haに地上39階（高さ約146m）、住宅の総戸数578戸（6階から39階）は、他の再開発プロジェクトと見比べてみても遜色ない。そんな高いスペックを持つプロジェクトが都心直通JR埼京線「十条」駅徒歩1分に誕生することは本物件の特筆すべき優位性である
と考えられる。最後に、街づくりの視点で見逃してはならない要素がある。鉄道の「高架化」だ。道路の分断（踏切）が解消される成果は想像以上だろう。また、東京都特有の課題である木造住宅密集地域の改善にも寄与するというから、十条の街全体の価値を高める根源的な「街のさらなる進化」になるに違いない。地域住民に行政、民間企業が力を結集したプロジェクトであることは疑う余地もない。東京都と埼玉県のそれぞれの都心部にアクセスが良く、JR沿線の駅前で、ロータリーを含めた一体開発の分譲住宅を所有できる機会はそれほど多くないはずだ。しかも500戸超のスケールなら、ぜひ購入検討リストに加えたい物件といえるだろう。